부동산 갭투기 깡통전세 사기 이렇게 피하세요

 

오늘은 부동산 갭투기 깡통전세 사기에 대한 내용을 살펴볼게요. 날이 갈수록 발달하는 사기행위로 인한 피해가 점점 늘어나고 있는 추세인데 꼭 남의 일만은 아닌 거 같습니다. 나도 집을 구해야 하는데 지금은 월세 혹은 전세로 살고 있는데 나중에 집을 새로 계약할 때 사기피해자가 바로 내가 될 수도 있기 때문에 알아둘 필요가 있어요.

전세사기

인터넷 창에 전세사기 피해라고 검색만 해도 최신 소식을 바로 알 수 있을 정도로 그 정도가 너무 심해요. 보증금을 떼인 경우나 전세값 날린 경우나 들어가니 깡통전세라든지 중개사가 중간에서 돈을 가로채는 일 등 정말 다양해요.

집을 사기 어려운 요즘 전세계약은 점점 더 늘어나고 있는 반면 부동산 제도의 허점을 노린 전세사기도 함게 늘어가면서 심각한 문제가 되고 있습니다. 국토부에서 발표한 사고내용을 보면 16년도에는 34억밖에 되지 않았지만 21년이 되면서 5790억이 되었어요. 코로나시기에 많이 뛰었습니다. 다들 힘들 때도 사기를 쳐 더 힘들게 하는 나쁜 사람들이 있었다는 말입니다.

대부분 보증사고가 많았는데 원인은 금리가 인상되는 시기 주택가격이 하락하면서 발생한 높아진 전세가율 주택에서 발생하는 깡통전세 때문에 피해가 컸다고 합니다. 작년만 해도 세입자가 당연히 받아야 할 전세 보증금을 집주인으로부터 돌려받지 못한 금액이 무려 870억을 초과했다고 해요. 아주 심각한 수준이며 매번 교묘한 수법을 쓰는 사기유형을 알고 있어야 예방을 할 수 있을 거라 생각합니다.

갭투기

갭투기란 매매가와 전세금액이 차이가 없을 때 발생해요. 이럴 경우 집주인은 매매가와 전세가 차이가 적은 주택의 전세 세입자를 구한 다음 세입자의 돈으로 주택 매매대금을 치르는 거예요. 그럼 내 자본이 아예 없어도 되거나 적은 자본만으도 집을 소유할 수 있게 돼요. 결과적으로 피해는 세입자가 지게 됩니다. 왜냐하면 집주인은 보증금을 반환할 돈이 없기 때문입니다. 대출을 받아서 줘야 하는데 쉽지 않습니다.

정리하면 집주인은 자기 자본을 들이지 않고 세입자의 보증금으로 주택을 매매계약해요. 그게 바로 깡통전세입니다. 실제 서울 강서구에 세 모녀가 분양대행사를 통해 깡통 주택 524채를 매입한 다음 전세 계약 만기 시점에 보증금을 반환하지 못한 사건이 있었어요.

법을 악용하는 집주인

집주인은 세입자에게 소유권 취득일에 담보대출을 실행해요. 그럼 세입자는 담보대출보다 후순위 배당권자가 돼요. 분명 대출이 실행되기 전에 계약서에 도장을 찍었는데 나중에 보니까 은행에서 나보다 먼저 근저당설정이 되어 있는 거예요. 후순위로 밀려나면 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 내 전세금을 돌려받을 1순위가 될 수 없다는 뜻이예요.

이건 전입신고가 완료되기 전 집주인이 바뀌면서 집이 경매로 넘어갔다는 통보를 받은 법령을 악용한 전세사기의 대표적인 또 하나의 사례예요.

주택임대차보호법은 임대인에 대한 대항력은 전입신고를 한 당일이 아닌 다음날부터 인정이 돼요. 즉 내가 오늘 계약을 하고 전입신고를 했지만 오늘 효력이 발생하는 게 아니고 내일이 돼야 전입신고 효력이 발생한다는 얘기예요. 그래서 그 전까지는 집주인이 어떠한 장난을 칠 수도 있다는 뜻도 돼요.

대항력이 다음날 생긴다는 법령을 악용해서 효력발생 전 집주인이 세입자 몰래 은행에서 대출을 받아버리는 거에요. 공인중개사도 이걸 책임지지 않아요. 그래서 계약서에 특약으로 전입신고 대항력이 발생하기 전 근저당설정을 잡지 않는다 만약 이를 어길 경우에는 모든 계약을 취소하고 세입자에게 위약금을 지불한다 등의 내용을 추가하는게 좋아요.

체납 사실을 고지하지 않음

이런 경우도 있어요. 임대인이 본인 명의로 된 재산을 모두 가족 명의로 돌려 놓은 다음에 개인 사업자로 등록한 사업에 발생한 세금을 계속해서 체납한 상황에서 소유권 이전을 받은 건물에 전세로 들어간 세입자는 우선순위가 아니에요. 이럴 경우 세입자는 자신이 집주인에게 준 전세금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

이는 체납사실 미고지의 상황으로는 전세계약이 완료되고 난 뒤 세입자는 부동산 권리침해상황인 집주인의 체납으로 인한 압류장을 받게 돼요. 국세기본법에 따르면 국세는 다른 채권에 우선해서 징수되게 되어 있어요. 그래서 전세보증금이 보호받지 못하게 되고 세입자가 자연스럽게 피해를 입게 되는 거에요.

전세계약하기 전에 주의할 사항

우리가 중개사든 집주인과 직접 전세계약을 하든 꼭 해야 할 게 있어요.

1. 주택임대차 표준계약서 사용

이는 세입자의 대항력과 우선변제권 확보방법과 보증금 증액시 증액부분을 보호하는 방법이에요. 그리고 임차권등기명령제도 등 임차인 보호규정 안내, 묵시적 갱신 등 계약당사자인 임대인과 임차인의 권리 의무에 대한 정보를 제공해 분쟁을 예방해요.

2. 주변시세를 확인

국토부 실거래가 공개시스템과 한국부동산원 부동산테크 및 시세정보업체 등 다양한 시세정보를 확인

3. 대상 물건 인근 부동산 중개업소 등 현장방문

이런 내용들을 알아보고 부동산 갭투기와 깡통전세 사기를 예방하시기 바라요. 항상 주의하고 꼼꼼하게 계약서를 읽는 습관을 들이면 최소한의 대비책은 마련할 수 있을 거라 생각합니다.