임차인 전세계약 확정일자가 중요한 이유 계약일 이삿날

 

오늘은 임차인 전세계약 확정일자를 받는 방법과 중요한 이유에 대해 살펴볼게요. 요즘 부동산 가격은 떨어지고 있고 대출받으려고 해도 한국은행에서 올린 기준금리로 인해 여신금융 이자율이 너무 높아요. 계속 떨어지는 집값과 너무 높은 대출금리를 보면서 아파트를 사기 보다는 전세나 월세를 선호하는 분위기입니다. 물론 그걸 감당하면서까지 사는 사람도 있지만 높은 이자율로 매달 나가는 이자를 생각하면 망설여진다고 해요. 어차피 사기는 할 건데 지금은 시기가 안 좋습니다.

국토부에서 발표한 주택통계를 보면 전국 매매량은 전년도에 비해 많이 감소했어요. 반면 전월세 거래량은 늘었어요. 전문가들은 올해 하반기는 되어야 시장이 활성화되면서 실수요자들의 심리가 반전될 거라고 보고 있다고 해요.

우리가 전세계약을 할 때 전입신고도 중요하지만 확정일자를 빨리 받아야 한다는 얘기를 종종 들어요. 여러분은 계약을 할 때 당연히 등기부등본을 확인할 거에요. 이유는 근저당설정이 되어 있는지를 체크하는 겁니다. 없음을 확인했다면 괜찮다고 판단해서 특별한 일이 없다면 바로 계약을 체결합니다. 분명 근저당설정이 안 된 것을 확인하고 잔금까지 치뤘는데 대출이 되어 있고 나는 후순위로 밀려난 일이 일어나요.

여러분 계약일과 이삿날 또는 잔금을 치르기 전에 내가 전세로 들어갈 해당주택을 담보로 대출을 받을 수 있어요. 후순위가 된 상태에서 최악의 경우 집이 경매로 넘어갈 경우에는 내 보증금의 안전을 장담할 수 없게 돼요. 그래서 세입자는 이런 상황을 예방하기 위해 안전장치를 만들어 놓아야 합니다. 대표적인 게 바로 최우선변제권과 대항력이에요.

첫 번째 최우선변제권을 충족하려면 확정일자를 받아야 하고 대항력기준을 충족해야 해요.
두 번째 대항력의 충족기준은 전입신고를 완료하는 거에요.

주택임대차보호법 3조 2에서는 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매를 할 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있어요.

계약서를 작성한 다음 집주인이 악의적으로 나 몰래 대출을 받는 걸 예방하기 위해 계약서 특약에 전입신고 및 확정일자가 완료되기 전까지는 대출을 받지 않는다는 문구를 넣어주는 것도 좋아요. 그걸 싫어한다면 뭔가 꿍꿍이가 있을 가능성이 높아요. 그렇지 않고서는 이 문구를 거절할 이유가 하나도 없습니다.

보통 전입신고와 확정일자는 오늘 신청해도 다음날 0시부터 효력이 발생해요. 하지만 대출은 실행즉시 효력이 생깁니다. 당일에 근저당설정으로 잡혀버릴 수 있어요.  즉 오전에 계약서를 작성하고 오후에 대출을 실행하면 선순위인줄 알았던 나는 내일 후순위가 되는 이상한 경험을 하게 될 것이에요. 효력발생일에 대한 허점을 노리고 임차보증금을 노리는 나쁜 임대인들도 있으니 주의해야 해요.

결국 우리는 특약밖에 없어요. 임차인이 대항력과 최우선변제권을 충족하기 전까지 등기부등본상 권리변동이 없도록 하며 이를 위반할 시에는 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금 전액과 배액을 배상한다는 내용을 넣어주면 돼요.

확정일자를 받으려면 계약서 원본과 신분증을 가지고 가까운 주민센터를 찾아가 수수료 600원 정도를 내고 신고하면 돼요. 온라인으로 하려면 인터넷등기소에서 수수료 500원을 내고 신청해요. 이때는 임대차계약서 사본이 필요하니 미리 스캔을 해두길 바랍니다. 부동산에 미리 말씀드려 pdf파일로 받아놓는 것도 좋아요.

대법원 인터넷 등기소사이트에 접속하고 상단에 있는 회원가입 및 공동인증서 로그인을 한 다음 확정일자 신청하기를 하고 필요한 내용 작성 및 제출을 하면 돼요.

지금까지 임차인 전세계약 확정일자를 받는 법과 중요한 이유를 살펴봤어요.